上海虹橋天地招商投資評估報(bào)告：項(xiàng)目招租與企業(yè)選址決策深度分析
上海虹橋天地項(xiàng)目綜合評估報(bào)告
報(bào)告用途
為企業(yè)選址決策提供樞紐經(jīng)濟(jì)適配性與商業(yè)生態(tài)價(jià)值評估
編制對象
企業(yè)董事長及戰(zhàn)略決策委員會(huì)
數(shù)據(jù)時(shí)效
截至 2025 年 7 月市場動(dòng)態(tài)（租金 / 招商 / 政策）
編輯人
上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組（12 年長三角商業(yè)地產(chǎn)咨詢經(jīng)驗(yàn)）
上海虹橋天地招商招租電話：021-64398555
一、上海虹橋天地項(xiàng)目定位與核心價(jià)值
虹橋天地（THE HUB） 是虹橋商務(wù)區(qū)首個(gè)直連全球最大綜合交通樞紐的 TOD 綜合體，由瑞安房地產(chǎn)開發(fā)，2015 年投入運(yùn)營。項(xiàng)目總建筑面積38 萬㎡，涵蓋 5 棟甲級寫字樓、12.8 萬㎡購物中心、演藝中心及五星級酒店，承載 “長三角企業(yè)國際會(huì)客廳” 功能，服務(wù)高鐵 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)7500 萬人口。
三大不可替代性
- 站城一體樞紐經(jīng)濟(jì)：唯一與虹橋樞紐地下直連的項(xiàng)目，步行 5 分鐘至高鐵站、9 分鐘至虹橋機(jī)場 T2 航站樓，實(shí)現(xiàn) “出差 - 辦公 - 會(huì)展” 無縫銜接；
- 頭部企業(yè)生態(tài)圈：95% 出租率，聚集20 + 世界 500 強(qiáng)包括殼牌、羅氏診斷、匯豐銀行等，形成跨國企業(yè)區(qū)域總部集群；
- 商業(yè)能級標(biāo)桿：日均客流 10 萬人次（商圈首位），擁有虹橋演藝中心（1000 人容量）及 400 + 品牌矩陣，滿足商務(wù)接待與員工生活全需求。
二、上海虹橋天地區(qū)位與交通網(wǎng)絡(luò)
地理坐標(biāo)
閔行區(qū)申長路 688 號，虹橋國際開放樞紐核心 “一核四區(qū)” 中的商務(wù)功能核心區(qū)。
立體交通網(wǎng)絡(luò)
- 軌交樞紐：直通 5 條地鐵線（2/10/17/20 號線及機(jī)場聯(lián)絡(luò)線），步行 1 分鐘至虹橋火車站站廳，30 分鐘直達(dá)上海市中心；
- 跨城聯(lián)通：高鐵 25 分鐘抵蘇州、45 分鐘抵杭州，2 小時(shí)航空圈覆蓋日韓及港澳臺；
- 地下商業(yè)廊道：通過 Hubo 地下系統(tǒng)直連龍湖天街、國家會(huì)展中心（15 分鐘步行），實(shí)現(xiàn)全氣候商務(wù)動(dòng)線。
三、上海虹橋天地區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位與聚集生態(tài)
長寧 - 閔行雙區(qū)聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略
- 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：國際貿(mào)易、總部經(jīng)濟(jì)、數(shù)字服務(wù)（占上?？诎哆M(jìn)出口總值 27.1%）；
- 產(chǎn)業(yè)三角格局：與浦東臨港 “國際物流”、張江 “科技創(chuàng)新” 錯(cuò)位，聚焦跨境商務(wù)服務(wù)與流量經(jīng)濟(jì)。
企業(yè)聚集實(shí)況
- 總部經(jīng)濟(jì)密度：331 家長三角民企 500 強(qiáng)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，6 萬辦公人口輻射半徑 1 公里；
- 商業(yè)活力指標(biāo)：商圈年產(chǎn)值超 150 億元 / 平方公里，超中關(guān)村軟件園 50%。
四、上海虹橋天地項(xiàng)目參數(shù)與商務(wù)配置
類別 | 配置標(biāo)準(zhǔn) |
建筑結(jié)構(gòu) | 5 棟 LEED 認(rèn)證甲級寫字樓（層高 4m，凈高 2.7m） |
單元分割 | 120-3,500㎡（標(biāo)準(zhǔn)層 2,200-3,700㎡） |
硬件規(guī)格 | 樓板承重 300kg/㎡ + 10cm 架空地板，中央空調(diào)分戶計(jì)量 |
能源系統(tǒng) | 雙路供電 + 60W/㎡電量配置，光伏節(jié)能系統(tǒng) |
停車位 | 1,100 個(gè)地下車位（含新能源充電樁） |
數(shù)據(jù)來源：項(xiàng)目官方參數(shù)及實(shí)地調(diào)研
五、上海虹橋天地競品對標(biāo)與差異化優(yōu)勢
1. 龍湖虹橋天街
- 短板：40 + 店鋪圍擋調(diào)整中（2023 年數(shù)據(jù)），品牌穩(wěn)定性不足；無直連樞紐通道，需經(jīng)地下廊道繞行 10 分鐘；
- 租金對比：均價(jià) 5.2 元 /㎡/ 天，但物業(yè)配套能級較低（無演藝中心 / 遠(yuǎn)程值機(jī)服務(wù)）。
2. 麗寶樂園
- 短板：主題街區(qū)運(yùn)營乏力，70% 店鋪為餐飲業(yè)態(tài)，商務(wù)配套薄弱；距樞紐步行需 12 分鐘；
- 硬件局限：標(biāo)準(zhǔn)辦公層高僅 2.9m，無法滿足企業(yè)形象展示需求。
虹橋天地核心壁壘
流量入口壟斷：樞紐日均 120-140 萬客流直接轉(zhuǎn)化商務(wù)機(jī)會(huì)；
生態(tài)協(xié)同性：優(yōu)先接入只二透明倉（1 萬㎡奢侈品交易平臺）、左右藝術(shù)超市等首店資源。
六、上海虹橋天地扶持政策與商業(yè)賦能
企業(yè)服務(wù)包
- 人才安居：3 公里內(nèi) 5,420 套人才公寓，租金低于市場價(jià) 20%+ 子女入學(xué)協(xié)調(diào)通道；
- 研發(fā)補(bǔ)貼：設(shè)備投資額 15%-30% 返還（長寧區(qū)科技創(chuàng)新基金）；
- 出入境便利：虹橋機(jī)場商務(wù)包機(jī)綠色通道，48 小時(shí)極速審批。
商業(yè)配套矩陣
- 商務(wù)接待：虹橋演藝中心（新品發(fā)布 / VIP 活動(dòng)）、皇冠假日 / 康得思五星酒店集群；
- 員工生活：遠(yuǎn)程值機(jī)大廳（覆蓋國內(nèi)航班）、400 + 餐飲零售品牌（含蔡瀾點(diǎn)心等首店）。
七、上海虹橋天地租賃方案（2000㎡戰(zhàn)略級選址）
基礎(chǔ)條款
- 選址建議：2 號樓高區(qū)（直面樞紐景觀，毗鄰殼牌 / 匯豐銀行區(qū)域總部）；
- 租期架構(gòu)：5 年起租（含 8 個(gè)月裝修免租期）；
- 租金方案：按 5.0 元 /㎡?天 鎖定（2025 年 Q3 簽約價(jià)，低于市場均值 10%）；
- 物業(yè)費(fèi)：33 元 /㎡?月（含基礎(chǔ)空調(diào)及公共能耗）；
- 停車費(fèi)：1,000 元 / 個(gè) / 月（新能源車位溢價(jià) 15%）；
- 空調(diào)加時(shí)：420 元 / 小時(shí)（工作日 19：00 后）。
年度成本測算
年租金成本：5.0 元 /㎡?天 × 2000㎡ × 365 天 = 約 365 萬元
年物業(yè)費(fèi)：33 元 /㎡?月 × 2000㎡ × 12 月 = 79.2 萬元
年總成本：約 444.2 萬元（不含稅）
戰(zhàn)略增值權(quán)益
- 首年禮包：免費(fèi)使用演藝中心 1 次（價(jià)值 18 萬元）；
- 樞紐廣告位：高鐵站廊道燈箱廣告 3 個(gè)月（覆蓋日均 40 萬客流）；
- 生態(tài)對接：參與季度 “長三角總部經(jīng)濟(jì)沙龍”（與羅氏 / 殼牌高管閉門會(huì)議）。
八、上海虹橋天地樞紐經(jīng)濟(jì)時(shí)代的戰(zhàn)略卡位
虹橋天地以 “流量樞紐 × 總部生態(tài) × 跨境服務(wù)” 三維引擎，成為企業(yè)布局長三角、輻射亞太的核心支點(diǎn)。其本質(zhì)價(jià)值在于：
降本：較陸家嘴同類項(xiàng)目綜合成本低 25%，但客流觸達(dá)效率提升 3 倍；
增效：樞紐直連使差旅時(shí)間壓縮 50%，跨境協(xié)作響應(yīng)速度提升 40%；
占位：入駐企業(yè)自動(dòng)進(jìn)入長三角供應(yīng)鏈優(yōu)先匹配名錄。
上海虹橋天地招商招租電話：021-64398555
