上海閔行區(qū)虹橋恒基旭輝中心招商綜合評估報告：項目出售與招租分析
上海閔行區(qū)虹橋恒基旭輝中心招商綜合評估報告：項目出售與招租分析
1 上海虹橋恒基旭輝中心核心價值摘要
恒基旭輝中心由中國上市房企百強旭輝集團與世界 500 強香港恒基兆業(yè)聯(lián)合打造，是虹橋商務區(qū)核心腹地的地標級城市綜合體。項目總建筑面積24 萬平方米（地上約 16.7 萬平方米），融合甲級辦公、企業(yè)獨棟、精裝公寓及 Block 街區(qū)商業(yè)四大業(yè)態(tài)，形成 “工作 - 生活 - 社交” 閉環(huán)生態(tài)。
作為虹橋國際開放樞紐核心載體，項目坐擁國家會展中心（進博會主場）、虹橋綜合交通樞紐、新虹橋國際醫(yī)學中心三大戰(zhàn)略資源，直接承接年均超 4000 萬會展客流紅利。
核心優(yōu)勢三重奏：
- 交通能級長三角頂尖：6 條地鐵交匯（含在建機場 23 號線），56 種換乘方式，10 分鐘直達虹橋樞紐，1 小時覆蓋長三角主要城市；
- 產(chǎn)業(yè)集群高濃度聚集：與阿里巴巴、唯品會、平安保險等世界 500 強為鄰，形成 “總部經(jīng)濟 + 數(shù)字科技 + 會展服務” 生態(tài)鏈；
- 成本政策雙優(yōu)支持：辦公成本僅為陸家嘴的 60%，疊加虹橋商務區(qū) + 閔行區(qū) + 大張江示范區(qū)三重政策紅利。
2 上海虹橋恒基旭輝中心區(qū)位與交通優(yōu)勢
2.1 地理戰(zhàn)略價值
項目位于閔行區(qū)申貴路 1799 弄，處于虹橋主城片區(qū)核心軸線：
- 進博會經(jīng)濟引擎：距國家會展中心直線距離 1.5 公里，車程 10 分鐘，高效承接全球商貿資源；
- 長三角一體化節(jié)點：15 分鐘覆蓋虹橋高鐵站、虹橋 T2 航站樓，實現(xiàn) “跨城辦公 - 當日往返” 的高效商務模式；
- 政策疊加高地：同時享受虹橋國際開放樞紐專項政策、閔行區(qū)總部經(jīng)濟扶持及張江示范區(qū)科創(chuàng)政策三重賦能。
2.2 立體交通網(wǎng)絡
項目構建 “軌交 - 航空 - 高架” 三維交通體系，實現(xiàn)高效通勤：
該網(wǎng)絡支撐 “5 分鐘進地鐵、8 分鐘達機場、10 分鐘到會展、1 小時通長三角” 的效率閉環(huán)，大幅降低企業(yè)差旅及物流成本。
3 上海虹橋恒基旭輝中心項目規(guī)劃與硬件配置
3.1 總體規(guī)劃與產(chǎn)品設計
項目采用BLOCK 街區(qū)理念，打造低密度花園式辦公環(huán)境：
- 業(yè)態(tài)組合：12 萬㎡甲級辦公（70% 得房率）+3 萬㎡精裝公寓 + 7,000㎡商業(yè)配套，實現(xiàn)職住平衡；
- 辦公產(chǎn)品矩陣：
- 獨棟總部：單棟面積 1,920-19,472㎡（適合 10,000-16,000㎡需求），享獨立冠名權及景觀庭院；
- 標準甲寫：單層面積 1,000-2,000㎡，4.8 米層高，100mm 架空地板；
- 綠色認證：LEED 金級預認證，玻璃幕墻配智能遮陽系統(tǒng)，降低能耗 25%。
3.2 核心技術參數(shù)與費用體系
參數(shù)類別 | 配置標準 | 費用說明 |
層高 | 標準層 4.5-4.8 米，大堂 9 米 | 首層荷載 500kg/㎡ |
空調系統(tǒng) | 大金 VRV 中央空調 | 租戶自主控制，24 小時開放 |
空調計費 | 獨立電表按實結算 | 均價約 3.5 元 / 度（含基礎運維） |
電梯配置 | 每棟 2 部客梯 + 1 部貨梯 | 峰值等候時間≤25 秒 |
網(wǎng)絡支持 | 電信 / 聯(lián)通 / 移動三網(wǎng)接入 | 支持萬兆光纖專線 |
停車位 | 共 1055 個（東西區(qū)合計） | 充電樁占比 30% |
物業(yè)公司 | 旭輝永升服務（上市物企） | 一級資質，金融級安防 |
物業(yè)費 | 15.8 元 /㎡/ 月（辦公） | 含公共區(qū)域能耗及基礎維護 |
車位月租金 | 900 元 / 泊位 | 長租客戶享 “買十送一” |
4 上海虹橋恒基旭輝中心產(chǎn)業(yè)生態(tài)與商業(yè)配套
4.1 產(chǎn)業(yè)集群特征
項目已形成 “世界 500 強 + 科創(chuàng)龍頭 + 專業(yè)服務” 三級企業(yè)矩陣：
- 跨國總部：阿里巴巴（數(shù)字貿易）、唯品會（電商）、平安保險（金融）構建產(chǎn)業(yè)基座；
- 科創(chuàng)標桿：國核商業(yè)保理（能源金融）、東邦國際物流（供應鏈）、光洋股份（智能制造）；
- 專業(yè)服務：永輝超市供應鏈中心、中方信富投資咨詢，形成企業(yè)服務生態(tài)。
產(chǎn)業(yè)協(xié)同范例：阿里巴巴電商平臺與東邦物流形成 “線上交易 - 跨境物流” 閉環(huán)，國核保理為園區(qū)企業(yè)提供綠色能源專項融資。
4.2 商業(yè)配套體系
項目打造 “5 分鐘全維生活圈”：
- 商務服務：
- 基礎配套：園區(qū)智慧食堂（人均 25 元）、星巴克、便利蜂超市；
- 高端接待：虹橋天地朗豪酒店（六星級）、俏江南商務宴請廳；
- 人才保障：
- 居?。壕b公寓（91㎡三房月租 8,500 元）及公租房（60㎡一房 3,500 元 / 月）；
- 教育：上海外國語大學閔行外國語中學、愛博幼兒園（車程 5 分鐘）；
- 醫(yī)療：華山醫(yī)院西院（三甲）、新虹橋國際醫(yī)學中心（高端私立）；
- 特別價值：Block 街區(qū)商業(yè)實現(xiàn) “下樓即消費”，夜間經(jīng)濟延長至 23:00，提升員工留駐意愿。
5 上海虹橋恒基旭輝中心租賃與購買方案分析
5.1 租賃方案（500㎡標準層）
基于市場租金均價3.71 元 /㎡/ 天（長寧虹橋板塊），定制戰(zhàn)略客戶優(yōu)惠方案：
- 折扣租金：2.71 元 /㎡/ 天（市場價降 1.0 元，稅 9%）；
- 年租金成本：2.71×500㎡×365 天 = 494,575 元；
- 物業(yè)費支出：15.8 元 /㎡/ 月 ×500㎡×12 月 = 94,800 元；
- 空調能耗：按日均 8 小時計，約 3.5 萬元 / 年；
- 綜合年成本：622,375 元（含物業(yè)及基礎空調）；
- 政策增效：屬閔行重點產(chǎn)業(yè)企業(yè)可申3 年租金補貼 20%，首年實付約548,250 元。
5.2 產(chǎn)權購置方案（獨棟 10,000-16,000㎡）
按單價4.2 萬元 /㎡計算（當前整棟市價 5 萬元 /㎡），以最小獨棟單元 10,000㎡為例：
- 總購置成本：4.2 萬 ×10,000㎡=4.2 億元；
- 持有成本：物業(yè)費 189.6 萬元 / 年 + 車位費 108 萬元 / 年（按 120 個計）；
- 資產(chǎn)增值預期：虹橋商務區(qū)近 5 年辦公均價年漲幅 7.8%，2024 年大宗交易溢價率達 15%；
- 融資支持：恒基聯(lián)合浦發(fā)銀行提供定制按揭（首付 30%，利率 LPR-15BP）。
注：購買方案優(yōu)勢在于資產(chǎn)增值收益 + 企業(yè)征信增強，適合戰(zhàn)略總部型企業(yè)；租賃方案更利于現(xiàn)金流優(yōu)化，適合快速擴張期企業(yè)。
6 上海虹橋恒基旭輝中心政策支持體系
6.1 區(qū)域三級政策紅利
- 稅收返還：
- 高新技術企業(yè)：企業(yè)所得稅減免至 15%，研發(fā)費用加計扣除 200%；
- 人才補貼：
- 頂尖人才：提供最高500 萬元購房補貼或10,000 元 / 月租房補貼；
- 骨干員工：享受閔行區(qū)人才公寓優(yōu)先配租（租金市場價 7 折）；
- 購置激勵：整棟購買企業(yè)可獲交易契稅全額返還+產(chǎn)證辦理綠色通道。
6.2 園區(qū)專項服務
- 企業(yè)管家：工商注冊、高新認定、政策申報一站式代辦（旭輝永升服務團隊）；
- 進博會特權：通過旭輝與進博局戰(zhàn)略合作，享展商資格審查快速通道；
- 融資嫁接：聯(lián)合臨港基金提供 “投貸聯(lián)動”，覆蓋 Pre-A 輪到 IPO 全周期需求。
7 上海虹橋恒基旭輝中心項目優(yōu)勢總結：五大戰(zhàn)略價值
恒基旭輝中心憑借不可復制的核心資源，成為企業(yè)長三角布局的關鍵支點：
- 交通能級制勝
6 軌交 + 空鐵樞紐構建長三角最強 TOD 網(wǎng)絡，降低供應鏈成本 15% 以上，提升客戶到訪便利度。
- 產(chǎn)業(yè)生態(tài)賦能
與阿里、平安等企業(yè)形成垂直產(chǎn)業(yè)共同體，2024 年園區(qū)內企業(yè)合作項目達 37 個，年均降低采購成本 8%。
- 資產(chǎn)保值強勁
虹橋核心區(qū)商辦近 5 年年均增值 7.8%，整棟資產(chǎn)流動性高于散售物業(yè) 30%，抗周期能力突出。
- 政策濃度稀缺
三重政策疊加使企業(yè)10 年綜合稅負降低 42%，人才獲取成本下降 25%。
- 運營成本優(yōu)化
物業(yè)費僅為陸家嘴同級的 60%，Block 商業(yè)配套降低員工通勤時間成本日均 1.2 小時。
選址行動建議
- 租賃優(yōu)先：現(xiàn)房即用，建議鎖定東區(qū) 27 號樓高區(qū)（500㎡可享免租期 90 天），聯(lián)系招商經(jīng)理13651646342；
- 整棟收購：重點考察西區(qū) 20 號樓（19,472㎡，報價 8.8 億元），可爭取折后單價 4.2 萬 /㎡，恒基提供分期付款方案；
- 政策申報：立即啟動閔行區(qū)重點企業(yè)認定，爭取三季度前落地租金補貼。
上海閔行區(qū)虹橋恒基旭輝中心招商出售出租電話：021-64398555
